رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ریکوری فنڈ

ورجینیا رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ریکوری ایکٹ ان اہل صارفین کو ریلیف فراہم کرتا ہے جنہوں نے لائسنس یافتہ ریئل اسٹیٹ سیلز پرسن، بروکر، یا فرم کے نامناسب یا بے ایمانی سے نقصان اٹھایا ہے۔ ریکوری فنڈ کو مکمل طور پر لائسنس دہندگان کی طرف سے ادا کیے گئے جائزوں سے مدد ملتی ہے، نہ کہ کسی ٹیکس کی آمدنی سے۔ 

دعوی دائر کرنے سے ادائیگی کی ضمانت نہیں ملتی ہے۔ 

کون دعوی دائر کرنے کا اہل ہے؟

ایک ایسا شخص جس کو Commonwealth of Virginia میں مجاز دائرہ اختیار کی عدالت میں لائسنس یافتہ ریئل اسٹیٹ سیلز پرسن، بروکر، یا فرم ("لائسنس دہندہ") کے خلاف فیصلہ سنایا گیا ہے وہ دعوی دائر کرنے کا اہل ہو سکتا ہے ۔ عدالتی فیصلہ کسی فرد یا ادارے کے خلاف حاصل کیا جانا چاہیے جسے رئیل اسٹیٹ بورڈ نے لائسنس دیا ہے اور لائسنس دہندہ کے غلط یا بے ایمانی پر مبنی ہونا چاہیے۔ فیصلے میں کوئی بھی زبان اس نتیجے کی تائید کرتی ہے کہ عدالت نے لائسنس دہندہ کے طرز عمل کو غلط یا بے ایمانی میں ملوث پایا ہے، بورڈ فنڈ سے وصولی کی اہلیت کا تعین کرنے کے لیے استعمال کر سکتا ہے۔

• "غیر مناسب یا بے ایمانی" میں صرف پیسے، جائیداد، یا قیمتی چیزوں یا مادی غلط بیانی یا دھوکہ دہی سے غلط اور دھوکہ دہی سے لینا یا تبدیل کرنا شامل ہے۔
• رئیل اسٹیٹ بورڈ کی طرف سے لائسنس دہندہ کے خلاف کی جانے والی کوئی بھی تادیبی کارروائی ، بذات خود ، ریکوری فنڈ کے دعوے کی حمایت کے لئے کسی بھی قانونی تقاضوں کو پورا نہیں کرتی ہے۔

ایسے حالات میں جہاں ریئل اسٹیٹ لائسنس یافتہ نے دیوالیہ پن دائر کیا ہے، دعویدار کو پہلے دیوالیہ پن کی مناسب عدالت میں دعویٰ دائر کرنا چاہیے۔ اگر کوئی تقسیم نہیں کی جاتی ہے، یا اگر تقسیم دعویٰ کو پورا کرنے میں ناکام رہتی ہے، تو صارف بورڈ کے پاس ریکوری فنڈ کا دعویٰ دائر کر سکتا ہے۔ اگر عدالتی حکم لائسنس دہندہ کے طرز عمل کے معاملے پر خاموش ہے، تو بورڈ اس بات کا تعین کرے گا کہ آیا یہ طرز عمل غلط اور بے ایمانی کا تھا اور کیا رقم، اگر کوئی ہے، تو ایسا دعویدار فنڈ سے وصولی کا حقدار ہے۔

رئیل اسٹیٹ سیلز پرسن، بروکر، یا فرم کو اس مدت کے دوران لائسنس یافتہ ہونا چاہیے جس میں غلط یا بے ایمانی کی گئی ہو۔ یہ طرز عمل کسی ایسے لین دین کے سلسلے میں ہوا ہوگا جس میں لائسنس دہندہ کے ذریعہ حقیقی جائیداد کی فروخت، لیز یا انتظام شامل ہے جو کہ ایک رئیل اسٹیٹ بروکر یا رئیل اسٹیٹ سیلز پرسن کی حیثیت سے کام کرتا ہے، نہ کہ پرنسپل کی حیثیت سے۔

اہل نہیں

ریاستی قانون درج ذیل کو ریکوری فنڈ کا دعوی دائر کرنے سے منع کرتا ہے :

1. ایک رئیل اسٹیٹ لائسنس یافتہ؛
2. رئیل اسٹیٹ لائسنس یافتہ کا ذاتی نمائندہ؛
3. لائسنس دہندہ کی شریک حیات یا بچہ جو دعویٰ کا موضوع ہے (لائسنس دہندہ جس کے خلاف فیصلہ دیا گیا تھا)، اور نہ ہی ایسے شریک حیات یا بچے کا ذاتی نمائندہ؛ یا
4. کوئی قرض دینے والا یا مالیاتی ادارہ، اور نہ ہی کوئی ایسا شخص جس کے کاروبار میں حقیقی جائیداد کی تعمیر یا ترقی شامل ہو۔

براہ کرم نوٹ کریں، جنرل اسمبلی، رئیل اسٹیٹ بورڈ نہیں ، ریکوری فنڈ کے لیے اہلیت کا معیار قائم کرتی ہے ۔

حدود

ریاستی قانون ریکوری فنڈ کے واحد دعوے کو $20,000 تک محدود کرتا ہے، اور فی ٹرانزیکشن دعووں کی کل رقم کو $50,000 تک محدود کرتا ہے۔ ایک ہی رئیل اسٹیٹ لائسنس یافتہ کے متعدد لین دین سے پیدا ہونے والے دعوے $100,000 فی دو سالہ لائسنس کی مدت تک محدود ہیں۔ 

اگر ایک لائسنس یافتہ کے متعدد دعوے $100,000 سے زیادہ ہیں، یا اگر ایک ہی لین دین کے متعدد دعوے $50,000 سے زیادہ ہیں تو، دعوے کی رقم کا تناسب ہونا چاہیے۔ 

ریکوری فنڈ سود، تعزیری ہرجانے، مثالی ہرجانے، یا کوئی ایسی رقم ادا نہیں کرتا ہے جو دعویدار کو حقیقی مالیاتی نقصان نہیں بناتا ہے۔ تاہم، ایوارڈ (دعوے) میں اٹارنی کی فیس اور عدالت کی طرف سے دیے گئے عدالتی اخراجات شامل ہو سکتے ہیں۔

لائسنس کی تنسیخ

جب رئیل اسٹیٹ لائسنس یافتہ سے متعلق ادائیگی ریکوری فنڈ سے کی جاتی ہے تو ، زیادہ تر معاملات میں ، قابل اطلاق لائسنس خود بخود منسوخ ہوجاتا ہے۔ کوئی بھی لائسنس دہندہ جس کا لائسنس منسوخ کردیا گیا ہے وہ بروکر یا سیلز پرسن کی حیثیت سے لائسنس کے لئے درخواست دینے کا اہل نہیں ہوگا جب تک کہ ریکوری فنڈ سے ادا کی گئی رقم مکمل طور پر ادا نہ کی جائے ، اس کے علاوہ سود۔ رئیل اسٹیٹ بورڈ لائسنس دہندہ کے خلاف مزید تادیبی کارروائی بھی کرسکتا ہے۔ تاہم ، رئیل اسٹیٹ بورڈ کی طرف سے لائسنس دہندہ کے خلاف کی جانے والی کوئی بھی تادیبی کارروائی ، بذات خود ، ریکوری فنڈ کے دعوے کی حمایت کے لئے کسی بھی قانونی تقاضوں کو پورا نہیں کرتی ہے۔

فنڈنگ کا ذریعہ

رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ریکوری فنڈ کو کسی ٹیکس کی آمدنی سے فنڈ نہیں کیا جاتا ہے۔ تمام انتظامی اخراجات اور دعوے رئیل اسٹیٹ کے لائسنس دہندگان کی طرف سے ادا کیے جانے والے جائزوں سے فنڈ کیے جاتے ہیں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات (FAQs)

کیا وکیل کی طرف سے نمائندگی کرنا ضروری ہے؟

یہ فیصلہ مکمل طور پر دعویدار پر منحصر ہے۔ اگرچہ کچھ دعویدار اپنے دعوے میں وکیل کے ذریعہ نمائندگی کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، دعوی دائر کرنے کے لیے یہ ضروری نہیں ہے۔ اگر مدعی کی نمائندگی کوئی وکیل کرتا ہے، تو DPOR عملہ دعوے کے سلسلے میں اس وکیل سے براہ راست رابطہ کرے گا۔ اٹارنی فیس فنڈ سے وصولی ہو سکتی ہے۔

دعوی دائر کرنے کے بعد کیا امید کی جا سکتی ہے؟

DPOR کی طرف سے دعویٰ موصول ہونے کے بعد، عملہ اس بات کا تعین کرنے کے لیے فائل کا جائزہ لے گا کہ آیا دعویدار ریاستی قانون (§ 54.1-2112 et seq.) کے ذریعے قائم کردہ اہلیت کے تقاضوں کو پورا کرتا ہے۔ اگر دعویدار کو عملے کے جائزے کی بنیاد پر اہل قرار دیا جاتا ہے، تو ادائیگی کی سفارش کے ساتھ کلیم فائل کا مکمل ریئل اسٹیٹ بورڈ اپنی اگلی باقاعدگی سے طے شدہ میٹنگ میں جائزہ لے گا، جہاں بورڈ اس بارے میں حتمی فیصلہ کرے گا کہ آیا دعوی کو منظور کرنا ہے اور کتنی رقم کے لیے۔ 

جب جواب دہندہ لائسنس دہندگان اپنے مناسب عمل کو سماعت کے حق میں استعمال کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، یا اگر حقیقی مالیاتی نقصان یا اہلیت سے متعلق سوالات موجود ہیں، تو اضافی معلومات اکٹھا کرنے کے لیے دعووں کو ایک غیر رسمی فیکٹ فائنڈنگ (IFF) کانفرنس میں بھیجا جاتا ہے۔ کسی بھی IFF کانفرنس کا مقصد اور توجہ، انتظامی کارروائی جہاں بورڈ کا ایک رکن صدارت کرتا ہے، اس کا تعین کرنا ہے کہ دعویدار کو لائسنس دہندگان کی کارروائیوں اور/یا اہلیت کے کسی بھی مسئلے کے نتیجے میں ہونے والے حقیقی نقصان کا تعین کیا جائے۔ اٹارنی فیس اور عدالتی اخراجات کے ساتھ صرف اصل نقصان پر غور کیا جائے گا۔ خصوصی نقصانات، نتیجہ خیز نقصانات، تعزیری نقصانات وغیرہ پر غور نہیں کیا جائے گا۔ بورڈ کا رکن دعویٰ اور فراہم کردہ معلومات کے بارے میں سوالات پوچھ سکتا ہے۔ اس معلومات کی پیش کش کے بعد، بورڈ کا رکن ایک سفارش کرتا ہے کہ مانیٹری ریلیف کی رقم، اگر کوئی ہے، منظور کی جائے۔ اس کے بعد سفارش اور دعوے کی فائل کا مکمل بورڈ باقاعدگی سے طے شدہ میٹنگ میں جائزہ لیتا ہے، جہاں بورڈ حتمی فیصلہ کرتا ہے کہ آیا دعوی کو منظور کرنا ہے اور کتنی رقم کے لیے۔

بنیادی ٹائم فریم کیا ہے؟

عام ٹائم فریم بتانا مشکل ہے کیونکہ ہر دعویٰ مختلف ہوتا ہے۔ اس عمل کو متاثر کرنے والے عوامل میں یہ شامل ہے کہ آیا تمام مطلوبہ دستاویزات کلیم فارم کے ساتھ شامل ہیں اور اگر دیوانی کارروائی مکمل ہو گئی ہے۔ IFF کانفرنسیں عام طور پر ریکوری فنڈ کے دعووں کو سننے کے لیے ماہانہ منعقد کی جاتی ہیں، اور بورڈ خود ریکوری فنڈ کلیم کی سفارشات کا جائزہ لینے کے لیے تقریباً ہر آٹھ ہفتوں میں ملاقات کرتا ہے۔ 

دعویداروں کو آگاہ ہونا چاہیے کہ ریکوری فنڈ سے امداد حاصل کرنا زیادہ تر معاملات میں تیز عمل نہیں ہے، اور یہ تب ہوتا ہے جب دیگر تمام سول قانونی علاج ختم ہو جائیں۔ 

کلیم فارم اور ہدایات

جب صارف کسی رئیل اسٹیٹ لائسنس دہندہ کے خلاف کوئی قانونی کارروائی کرتا ہے، تو عدالت کے کلرک کو مطلع کیا جانا چاہیے کہ رئیل اسٹیٹ بورڈ کو لائسنس دہندہ کو دیے گئے نوٹس کی ایک کاپی بھی وصول کرنی چاہیے۔ بورڈ کو دیے گئے نوٹس کے ساتھ ایک حلف نامہ بھی شامل کیا جانا چاہیے جس میں لائسنس دہندگان کے غلط یا غیر ایماندارانہ طرز عمل کا ذکر ہو۔

صارف کے عدالت سے فیصلہ حاصل کرنے کے بعد، صارف کو قرض دہندہ سے پوچھ گچھ کر کے لائسنس یافتہ سے وصول کرنے کی کوشش کرنی چاہیے ۔ یہ قانونی کارروائی اس بات کا تعین کرتی ہے کہ آیا لائسنس دہندہ کے پاس کوئی اثاثہ ہے جسے فروخت کیا جا سکتا ہے یا عدالتی فیصلے کو پورا کرنے کے لیے لاگو کیا جا سکتا ہے۔ اگر پوچھ گچھ کے ذریعہ کوئی اثاثہ ظاہر کیا جاتا ہے تو، صارف کو اس بات کا ثبوت فراہم کرنا ہوگا کہ اثاثوں کو فروخت کرنے کے لیے قانونی طور پر دستیاب تمام کارروائیاں کی گئی ہیں، اور اس طرح کی کارروائیوں سے حاصل ہونے والی رقم کو ظاہر کرنا چاہیے۔

ایک رئیل اسٹیٹ ریکوری فنڈ کلیم فارم ڈیپارٹمنٹ آف پروفیشنل اینڈ آکوپیشنل ریگولیشن (DPOR) کے پاس فیصلہ کے حتمی ہونے کے بعد 12 ماہ کے اندر دائر کیا جانا چاہیے۔ براہ کرم فیصلے کے حکم کی ایک مصدقہ کاپی، کسی بھی فریق کی طرف سے دائر تمام درخواستوں کی کاپیاں (اگر کوئی ہے)، معاہدے کی ایک کاپی، لائسنس یافتہ کے ذریعہ غلط یا بے ایمانی کے کاموں کو بیان کرنے والا ایک نوٹری شدہ حلف نامہ جو اس دعوے کی بنیاد بنتا ہے، اور اس بات کا ثبوت کہ قرض دہندہ سے پوچھ گچھ کی گئی تھی (جس میں فرنٹ اور بیکس کے انٹروگمنٹس شامل ہونا چاہئے)۔
 

مزید معلومات کے لیے رابطہ کریں:
ریکوری فنڈ آفس | ڈی پی او آر
9960 Mayland Drive,400
Richmond, VA 23233
Suite(804) 367- ای1559
میل: RecoveryFund@dpor.virginia.gov