رہائش فراہم کرنے والوں کے لیئے، تجاویز

کرایہ دار اور کمیونٹی کے قواعد کا مسودہ تیار کرنا

اصولوں یا ضوابط کا مسودہ تیار کرتے وقت ایک اچھا اصول یہ ہے کہ ان کا مسودہ اس طرح تیار کیا جائے کہ وہ بچوں یا کسی محفوظ طبقے کے ارکان کو الگ نہ کریں۔ اس علامت کے بجائے جس میں لکھا ہو، "بچوں کو مشترکہ علاقوں میں دوڑنے کی اجازت نہیں،" صرف لکھیں، "مشترکہ علاقوں میں دوڑنا منع ہے۔" اسی طرح، "بچوں کو گھاس سے دور رکھیں" کے بجائے، صرف لکھیں، "گھاس سے دور رہیں۔" قواعد اور وہ قواعد و ضوابط جو "تمام رہائشیوں" پر لاگو ہوتے ہیں، ان اصولوں کے مقابلے میں کم مشتبہ ہیں جو خاص طور پر بچوں کو نشانہ بناتے ہیں۔

اگر آپ کو بچوں کو الگ کرنا ضروری ہے، تو صحت اور حفاظت کے عوامل کی بنیاد پر ایسا کرنے پر غور کریں۔ مثال کے طور پر، اگر آپ کے پاس ورزش کے سامان کے ساتھ ایک ورزش کا کمرہ ہے، تو کارخانہ دار سے درخواست کریں کہ وہ آپ کو بتائے کہ بغیر نگرانی کے سامان استعمال کرنے کی عمر کیا ہے۔ پھر ایک علامت لگائیں جیسے، "کارخانہ دار کے مطابق، یہ سامان 14 سال سے کم عمر کے کسی بھی فرد کے استعمال کے لیے نہیں ہے، جب تک کہ وہ کسی بالغ کے ساتھ نہ ہو۔"

درخواست دہندگان کی جانچ

اگر آپ رہائش فراہم کرنے والے ہیں، تو آپ کے خلاف شکایت درج ہونے کے امکان کو کم کرنے کا ایک طریقہ یہ ہے کہ سب کے ساتھ یکساں سلوک کریں۔ ہر درخواست دہندہ کے ساتھ تحریری رہنما خطوط کی پیروی کرنا اس بات کو یقینی بنانے میں مدد کر سکتا ہے کہ آپ سب کے ساتھ یکساں سلوک کریں۔ چاہے آپ کسی بڑی کمپنی کے لیے سینکڑوں یونٹس کا انتظام کر رہے ہوں، یا آپ ایک فرد ہیں جو چند یونٹوں کا مالک اور کرایہ پر دے رہے ہیں، ہر چیز کے لیے تحریری رہنما اصول قائم کرنا ایک اچھا خیال ہے: جیسے کہ آپ کرایہ کی ادائیگی کی توقع کیسے کرتے ہیں، آپ کا بے دخلی کا عمل کیا ہے، اور آپ اپنے مکان میں رہتے ہوئے کرایہ داروں سے کس طرح کے رویے کی توقع رکھتے ہیں۔

آپ کی اسکریننگ ہدایات کا حصہ درخواست دہندہ کی بروقت کرایہ ادا کرنے کی صلاحیت کو شامل کرنا چاہیے۔ لہذا، آپ درخواست دہندہ سے روزگار، آمدنی، اور کریڈٹ کی تصدیق کی معلومات فراہم کرنے کے لئے کہہ سکتے ہیں۔ آپ کو کتنی آمدنی اور کتنی طویل ملازمت کی تاریخ درکار ہے، یہ آپ کی ہاؤسنگ مارکیٹ پر منحصر ہے۔ آپ کو ایسے معیارات طے کرنا چاہئیں جو آپ کو درخواست دہندگان کے لئے مقابلہ کرنے کی اجازت دیں۔ لیکن معیارات کو بہت زیادہ طے کرنا بعض گروہوں کو آپ کے کرایوں سے دور رکھنے کی کوشش کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے۔

تمام درخواست دہندگان سے ان کی آمدنی اور کریڈٹ ہسٹری کی تصدیق کرنے کے علاوہ، آپ تمام درخواست دہندگان سے کردار کے حوالہ جات یا مجرمانہ تاریخ کی جانچ فراہم کرنے کے لئے بھی کہہ سکتے ہیں۔ اگر درخواست دہندہ کا مجرمانہ ریکارڈ ہے، تو مثال کے طور پر، آپ کسی ایسے فرد کو کرایہ پر نہ دینے کا انتخاب کر سکتے ہیں جس کی سزا آپ کے کمپلیکس میں دیگر رہائشیوں کے لیے حفاظتی مسئلہ پیدا کر سکتی ہو۔

فوجداری پس منظر کی جانچ

اگر آپ کو کچھ سزا یافتہ مجرموں کو کرایہ پر دینے کے بارے میں تشویش ہے، تو آپ اپنے درخواست کے معیار کے حصے کے طور پر مجرمانہ پس منظر کی جانچ قائم کر سکتے ہیں۔ مجرمانہ پس منظر کی جانچ قائم کرتے وقت، درج ذیل باتوں کو ذہن میں رکھیں: اپنی پالیسی کو تحریری شکل میں رکھیں؛ بیک گراؤنڈ چیک کے لئے درخواست دہندہ کی اجازت حاصل کریں؛ پالیسی کو مستقل طور پر نافذ کریں؛ اور اگر آپ درخواست دہندہ کو مسترد کرتے ہیں، تو انہیں وجہ بتائیں۔

مجرمانہ پس منظر کی جانچ کی پالیسی کو مستقل طور پر لاگو کرنے کا مطلب ہے کہ آپ اس پالیسی کو ہر ایک پر لاگو کرتے ہیں۔ آپ اسے جوان اور بوڑھے، سیاہ و سفید اور درمیان میں موجود ہر ایک پر لگاتے ہیں۔

یہاں تک کہ اگر آپ مجرمانہ پس منظر کی جانچ نہیں کرتے ہیں، تو آپ ہر درخواست دہندہ کو قبول نہیں کریں گے۔ اگر آپ کچھ طریقہ کار پر عمل کرتے ہیں تو جائز کریڈٹ یا آمدنی یا کردار کی وجوہات کی بنا پر درخواست دہندگان کو مسترد کرنے سے شکایت کو مدعو نہیں کرنا چاہیے۔ جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے، آپ کو تحریری کرایہ کا معیار قائم کرنا چاہیے جو تمام درخواست دہندگان کو یہ سمجھنے میں مدد کرتا ہے کہ ان کی درخواستوں کی جانچ کیسے کی جائے گی۔ پھر اپنے معیار کو مستقل طور پر لاگو کریں۔ اگر آپ کسی درخواست دہندہ کو مسترد کرتے ہیں، تو ایک خط بھیجیں جس میں وضاحت کی جائے کہ کیوں اور بہترین ریکارڈ رکھیں۔

مشکل کرایہ دار

چنانچہ آپ نے ایک درخواست کی منظوری دے دی ہے اور کرایہ دار منتقل ہو جاتا ہے۔ تاہم، کرایہ دار کے منتقل ہونے کے فوراً بعد، آپ کو شکایات موصول ہونا شروع ہو جاتی ہیں۔ نیا ترین کرایہ دار بظاہر دیگر کرایہ داروں کو ہراساں کر رہا ہے۔ اور آپ کو یہ شکایات بھی موصول ہو رہی ہیں کہ وہ اپنا سٹیریو بہت بلند آواز میں چلا رہے ہیں۔ آپ کو کیا کرنا چاہیے؟

جب کرایہ دار قواعد کی خلاف ورزی کرتے ہیں تو، آپ کو نتائج کو منصفانہ، مستقل اور طے شدہ طریقہ کار کے مطابق لاگو کرنا چاہیئے۔ آپ کون سے نتائج لاگو کرتے ہیں، اس کا انحصار آپ کے طریقہ کار اور آپ کے پاس رکھے گئے ریکارڈز پر ہے۔ آپ کو جو ریکارڈز رکھنے چاہئیں ان میں وہ شکایات شامل ہیں جو کرایہ دار دوسرے کرایہ داروں کے خلاف درج کرتے ہیں؛ وہ شکایات جن میں پولیس شامل ہوتی ہے؛ وہ خطوط جو آپ نے کرایہ دار کو لیز کی خلاف ورزیوں کے بارے میں بھیجے اور وصول کیے ہیں؛ اور کوئی بھی دیگر متعلقہ خطوط اور معلومات۔ تفصیلی اور درست ریکارڈ رکھنا اہم ہوگا اگر آپ کو یہ ثابت کرنا پڑے کہ آپ نے کرایہ دار کو کیوں بے دخل کیا۔

اگر آپ اچھے ریکارڈ نہیں رکھتے ہیں تو، یہ ثابت کرنا کہ آپ نے کسی غیر امتیازی وجہ سے کرایہ دار کو بے دخل کیا زیادہ مشکل ہو سکتا ہے۔

دیکھ بھال کی درخواستوں کو سنبھالنا

آپ کے کمپلیکس میں دیکھ بھال اور مرمت کی درخواستوں کو کیسے نمٹایا جاتا ہے؟ کیا آپ کا عملہ کچھ کرایہ داروں کی مرمت کی درخواستوں پر دوسروں کے مقابلے میں زیادہ تیزی سے کارروائی کرتا ہے؟ اگر ایسا ہے تو، یہ منصفانہ رہائش کی شکایت کا باعث بن سکتا ہے۔ عام طور پر، مرمت کو اس ترتیب میں نمٹانا چاہئے جس میں وہ موصول ہوتی ہیں، جبکہ ہنگامی مرمت کو معمول کی مرمت پر فوقیت دی جاتی ہے۔ کرایہ داروں کو یہ سمجھنا ضروری ہے کہ معمولی اور غیر ہنگامی مرمت مکمل ہونے میں دنوں یا اس سے بھی زیادہ وقت لے سکتی ہے۔

آپ کے کرایہ داروں کو یہ سمجھنا چاہیئےکہ آپ مرمت کی درخواستوں پر کس طرح کارروائی کرتے ہیں، اور انہیں یہ بھی سمجھنا چاہیئے کہ آپ ان کی درخواست پر کارروائی کرنے میں کتنا وقت لیں گے۔ اگر ہنگامی مرمت آپ یا آپ کے عملے کو طے شدہ معمول کی مرمت سے دور لے جاتی ہے، تو متاثرہ کرایہ دار کو کال کریں اور وضاحت کریں کہ کیا ہوا۔ ان چیزوں میں سے جو آپ اپنے خلاف رہائش کی شکایت درج ہونے کے امکان کو کم کرنے کے لیے کر سکتے ہیں، ان میں پیشہ ورانہ رویہ اپنانا، مستقل مزاجی برقرار رکھنا، اپنے کرایہ داروں سے بات چیت کرنا، اور بہترین ریکارڈ رکھنا شامل ہیں۔

معذور کرایہ داروں کے لیے معقول سہولیات اور ترامیم

اگرچہ معقول ترامیممیں معذوری کے حامل کرایہ دار کو اپنے یونٹ یا عام علاقے میں جسمانی تبدیلی کرنے کی اجازت دینا شامل ہے، لیکن معقول رہائش کے لیے مکان مالک سے کچھ اصول، عمل، پالیسی، یا سروس میں تبدیلی یا ترمیم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جب ایسا کرنا کرایہ دار کو یونٹ کے استعمال اور لطف اندوز ہونے کا مساوی موقع فراہم کرنے کے لیے ضروری ہو سکتا ہے۔ مناسب رہائش کے بارے میں مزید معلومات کے لیے، رہائش اور معذوری ملاحظہ کریں: معقول رہائش اور ترمیم ۔

قبضے کے معیارات

قبضے کے معیارات میں یہ شامل ہوتا ہے کہ ایک یونٹ میں کتنے لوگ رہ سکتے ہیں۔ دسمبر 1998 میں، امریکی محکمہ ہاؤسنگ اور شہری ترقی (HUD) نے ان معیارات کا ایک بیان شائع کیا جن کا وہ جائزہ لیتا ہے جب وہ کسی ہاؤسنگ فراہم کنندہ کے قبضے کے معیارات کا جائزہ لیتا ہے، تاکہ یہ تعین کیا جا سکے کہ آیا فراہم کنندہ کی پالیسیوں کے تحت اقدامات فیئر ہاؤسنگ ایکٹ کے تحت خاندانی حیثیت کی بنیاد پر امتیازی سلوک بن سکتے ہیں (جس کا مطلب ہے کہ خاندان میں 18 سال سے کم عمر کے بچوں کی بنیاد پر)۔

ورجینیا فیئر ہاؤسنگ آفس HUD کے رہائشی معیار کو نافذ کرتا ہے، جس کا اقتباس ذیل میں دیا گیا ہے۔

... محکمہ کا ماننا ہے کہ عام اصول کے طور پر بیڈروم میں دو افراد کی رہائش کی پالیسی فیئر ہاؤسنگ ایکٹ کے تحت معقول ہے۔ تاہم، کسی بھی قبضے کی پالیسی کی معقولیت کو چیلنج کیا جا سکتا ہے۔ اس طرح قبضے کے معاملات کا جائزہ لیتے وقت HUD بیڈرومز کے سائز اور تعداد اور دیگر خصوصی حالات پر غور کرے گا۔ مندرجہ ذیل اصول اور فرضی مثالیں آپ کی مدد کریں گی کہ آیا بیڈرومز کا سائز یا خصوصی حالات قبضے کی پالیسی کو غیر معقول بنا سکتے ہیں۔  

بیڈرومز اور یونٹ کا سائز 

دو نظریاتی حالات پر غور کریں جن میں ایک رہائش فراہم کنندہ نے "دو افراد فی بیڈروم" کی پالیسی کی بنیاد پر پانچ افراد کے خاندان کو دو بیڈروم کی رہائش کرایہ پر دینے کی اجازت دینے سے انکار کر دیا۔ پہلے معاملے میں، شکایت کنندگان پانچ افراد پر مشتمل ایک خاندان ہیں جنہوں نے دو بڑے بیڈرومز اور کشادہ رہائشی علاقوں والے اپارٹمنٹ کے کرایہ کے لئے درخواست دی۔ دوسرے معاملے میں، شکایت کنندگان پانچ افراد پر مشتمل ایک خاندان ہیں جنہوں نے دو بیڈروم والے موبائل ہوم میں رہنے کے لئے موبائل ہوم کی جگہ کرایہ پر لینے کی درخواست دی۔ دیگر حقائق پر انحصار کرتے ہوئے، پہلی صورتحال میں چارج جاری کرنا مناسب ہو سکتا ہے، لیکن دوسری صورتحال میں نہیں۔

بیڈروم کا سائز بھی ایک عنصر ہو سکتا ہے، جو یہ تجویز کرتا ہے کہ کسی معقول وجہ کا تعین مناسب ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کسی موبائل ہوم کو "دو بیڈروم" ہوم کے طور پر تشہیر کیا جاتا ہے، لیکن ایک بیڈروم انتہائی چھوٹا ہے، تو تمام حقائق کے پیش نظر، پارک مینیجر کے لیے یہ مناسب ہو سکتا ہے کہ وہ گھر کے قبضے کو دو افراد تک محدود کر دے۔

بچوں کی عمر

مندرجہ ذیل فرضی مثالوں میں دو رہائش فراہم کرنے والے شامل ہیں جنہوں نے تین افراد کو ایک بیڈروم شیئر کرنے کی اجازت دینے سے انکار کر دیا۔ پہلے معاملے میں، شکایت کنندگان دو بالغ والدین ہیں جنہوں نے اپنے شیر خوار بچے کے ساتھ ایک بیڈروم اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کے لئے درخواست دی، اور بیڈروم اور اپارٹمنٹ دونوں کشادہ ہیں۔ دوسری صورت میں، شکایت کنندگان دو بالغ والدین اور ایک نوعمر پر مشتمل ایک خاندان ہیں جنہوں نے ایک بیڈروم اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کے لیئے، درخواست دی۔ دیگر حقائق پر انحصار کرتے ہوئے، پہلے مفروضے میں چارج جاری کرنا جائز ہو سکتا ہے، لیکن دوسرے میں نہیں۔

یونٹ کی تشکیل

مندرجہ ذیل تصوراتی حالات یونٹ کی تشکیل سے متعلق خاص حالات کی وضاحت کرتے ہیں۔ دو کنڈومینیم ایسوسی ایشنز ہر ایک دو بالغوں اور تین بچوں پر مشتمل خاندان کی خریداری کو مسترد کرتی ہیں، ایک قاعدے کی بنیاد پر جو خریداروں کو "دو افراد فی بیڈروم" قبضے کی پالیسی کو پورا کرنے کی شرط پر فروخت کو محدود کرتا ہے۔ پہلی ایسوسی ایشن ایک عمارت کا انتظام کرتی ہے جس میں پانچ افراد کے خاندان نے دو بیڈروم اور ایک ڈین یا مطالعہ پر مشتمل یونٹ خریدنے کی کوشش کی۔ دوسرا ایک عمارت کا انتظام کرتا ہے جس میں پانچ افراد کے خاندان نے بغیر مطالعہ یا ڈین کے دو بیڈروم یونٹ خریدنے کی کوشش کی۔ دیگر حقائق پر انحصار کرتے ہوئے، پہلی صورتحال میں الزام عائد کرنا ضروری ہو سکتا ہے، لیکن دوسری میں نہیں۔

رہائش کی دیگر جسمانی پابندیاں

جسمانی پہلوؤں جیسے ہر بیڈروم کا سائز اور رہائش کی مجموعی سائز اور ترتیب کے علاوہ، محکمہ ان عوامل پر غور کرے گا جو رہائش فراہم کرنے والوں کی طرف سے محدودیت کے طور پر شناخت کیے گئے ہیں، جیسے سیپٹک، سیور یا دیگر عمارت کے نظام کی صلاحیت۔

ریاستی اور مقامی قوانین

اگر کسی رہائش کو ریاستی یا مقامی حکومت کے قبضے کی ضروریات کے تحت چلایا جاتا ہے، اور رہائش فراہم کنندہ کی قبضہ کی پالیسیاں ان ضروریات کی عکاسی کرتی ہیں، تو HUD سرکاری ضروریات کو ایک خاص حالت کے طور پر سمجھے گا جو یہ ظاہر کرتی ہے کہ رہائش فراہم کنندہ کی قبضہ کی پالیسیاں مناسب ہیں۔

دیگر متعلقہ عوامل

قبضہ کی پالیسیوں کے پیشگی ہونے کے نتیجے کی بنیاد پر معقول وجہ کی سفارش کی حمایت کرنے والے دیگر متعلقہ عوامل میں یہ ثبوت شامل ہوں گے کہ رہائش فراہم کنندہ کے پاس ہے:

1. امتیازی بیانات دیے۔
2. مشترکہ سہولیات کے استعمال کے لیے امتیازی قواعد اپنائے؛
3. بچوں والے خاندانوں کو اپنی رہائش میں رہنے سے روکنے کے لیئے، دیگر اقدامات کیئے گئے ہیں؛ یا
4. اپنی قبضے کی پالیسیاں صرف بچوں والے خاندانوں کے خلاف نافذ کیں۔

بلڈنگ آفیشلز اور کوڈ ایڈمنسٹریٹرز کی ہینڈ بک کہتی ہے کہ صحت اور حفاظت کی وجوہات کے لیے آپ کو ایک مکین کے لیے 70 مربع فٹ بیڈ روم کی جگہ درکار ہے۔ اگر آپ کے پاس ایک سے زیادہ مکین ہیں تو آپ کو فی شخص 50 مربع فٹ درکار ہے۔ اگر آپ کے پاس ایک بیڈ روم والا یونٹ ہے جس کی پیمائش 10 x 8 یا 80 مربع فٹ ہے تو یہ دو لوگوں کے لیے بہت چھوٹا ہوگا۔ لیکن اگر آپ کے پاس ایک بیڈ روم والا یونٹ ہے جس کی پیمائش 10 x 16 ہے تو یہ تین لوگوں کے لیے کافی ہو سکتی ہے۔

رہائش فراہم کرنے والوں کو اپنی جائیداد کو زیادہ ہجوم سے بچانے کے حق کے خلاف ایک معقول قبضے کے معیار کو نافذ کرنے کی ضرورت کو متوازن کرنے کی کوشش کرنی چاہیے۔ رہائش فراہم کرنے والوں کو اپنی سرمایہ کاری کے تحفظ کے حق کے خلاف مناسب قبضے کے معیار کو لاگو کرنے کی ضرورت کو متوازن کرنے کی کوشش کرنی چاہیے۔ کچھ حالات میں تین بیڈ رومز والا ایک بڑا یونٹ معقول حد تک سات یا آٹھ افراد کو جگہ دے سکتا ہے بغیر کسی بھیڑ بھاڑ کی صورت حال پیدا کیے اور مکان فراہم کرنے والے کی سرمایہ کاری کو خطرے میں ڈالے بغیر۔ دیگر حالات میں تین بیڈ روم والے یونٹ میں معقول حد تک صرف پانچ افراد رہ سکتے ہیں۔ ہر صورتحال اور پیچیدہ کو اس کی اپنی قابلیت کی بنیاد پر جانچنا پڑتا ہے۔